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堪称深圳楼市"天山童姥","捂盘"十年德弘天下户型价格大曝光

超龄“儿童”?

在深圳有这样一个奇葩楼盘,虽然自称是“新房“,但它的年纪却快要步入中老年,这种老太太装嫩的行为堪称楼市界的”天山童姥“!它就是位于罗湖区翠竹片区的茂业德弘天下,从2010年放出消息准备开卖,到2019年12月正式官宣入市,跨越十年的历史长河,两份宣传单隔空对唱。

近日,德弘天下销售中心已经对外开放,销售团队已集结完毕,深圳看房团实地踩盘发现几点有用信息:69-76㎡两房有户型图,一套拆成三套,三梯六户,一房一证,总价600万起,首付至少准备210万,购入3年后才可上深中学位……深圳中学学区房,地铁口300米,69平小户型新房,听上去很诱人,但德弘天下是否值得购买还需要理性分析。01一熬就是十年为什么德弘天下会烂尾十年,这与房地产调控政策紧密相关,德弘天下每一步都正巧踩在点上。2007年,德弘天下开始建设,其产品定位是200-1000㎡的豪宅。但早在2006年,中国为了遏制高房价,实现“大庇天下寒士俱欢颜“的初衷,颁布了70/90政策,其主要内容是指:新建住宅项目,面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上

德弘天下大门上有政策下有对策,在当时,大户型房产成本低、好卖、利润高,在不限购的情况下,开发商可以把大户型一个房本拆分成3个房本卖,一样可以销售。2010年,就在德弘天下准备开盘前夕,深圳又出台了限购政策,深户家庭限购两套住宅,而德弘天下这种“双拼“、”三拼“甚至“多拼”的产品,自然就变得无人问津,即使有能力买下这种多拼房,以后谁又有能力接盘呢。

这一熬就是十年,熬得产权只剩下50年,熬得外立面发黑、铁栏杆生锈,熬得罗湖区都渐渐的落寞了,德弘天下现在终于又要入市了。对一个楼盘来说,十年房龄,说长不长说短不短,但确实是步入中年了,一般20年以上的房子,如果不考虑学位、地段等附加因素,其升值空间已经受到影响。02教育优势,产品劣势教育是德弘天下最大的加分项,深中学位是项目的杀手锏。幼儿园方面,项目周边有罗湖区清秀幼儿园及天俊幼儿园,距离都很近。其中,罗湖区清秀幼儿园与德弘天下仅一路之隔。

小学方面,德弘天下华府位于深圳市锦田小学的学区范围内,旁边就是深圳市锦田小学德弘校区。

初中方面,根据罗湖区教育局公布的2019年学区地图所示,德弘天下华府位于深圳中学初中部的学区范围内,距离也不远,步行约5-10分钟。

图源:深圳学位追踪

值得注意的是,在深圳四大名校中,排名第一的深圳外国语初中部没有地段生,是全市唯一公开招考的公办初中,而排名第二的深圳中学初中部,则有学区的划分,也就是说,深圳中学初中部是目前通过购买学区房能上的最好学校了。户型方面,这种一套房拆成3套房的产品,果然是槽点满满

建面约74㎡的A、B户型,两房一厅一卫,直接做成了长条形,这长长的走廊是为了方便刷微信步数吗?朝向基本为北向、西北向、东北向,不通透且采光较差,偶数层阳台成楔状,利用率非常低,奇数层阳台还算方正,但该户型的卫生间没有窗户,暗卫无采光不通风,会导致室内潮湿滋生细菌。

建面约76㎡的C、F户型,两房一厅一卫,比74㎡户型看起来顺眼一些,但是客厅不出阳台,卧室出阳台是什么鬼?

建面约69㎡的D、E户型,两房一厅一卫,这个户型算是整个项目中最好的户型了(大户型复试除外),整体上非常方正,偶数层阳台利用率高,朝向多为正南、西南,预计该户型将是最抢手的。

在价格方面,据案场销售介绍,德弘天下的备案价不会超过10万,参考周边的房源,同样带有深中名校初中部学位的,二手房普遍在8-10万/㎡。

图源:链家网

如佳兆业金翠园,2010年入市价28000元/㎡,现在挂牌均价9.94万/㎡,2003年建成的合正星园,现在挂牌均价9.67万/㎡。德弘天下作为新房,如果均价低于9.5万,在价格方面还是有一定优势的。03兼顾自住投资,还是死磕教育德弘天下值不值得买?还要从项目最大的卖点进行分析,也就是花600万买一个3年后的深中学位,值不值。在深圳,教育资源,尤其是优质教育资源,一直是稀缺品,目前的现状是“四大名校“垄断优质生源,关内关外教育存在较大的差距,这种情况也直接导致了深圳学区房,在楼市横盘三年里仍然坚挺,甚至逆势上涨。

但随着深圳在教育上的不断发力,未来的教育呈现这样一种趋势:1、集团化办学,将先进的办学理念和师资力量复制到关外地区,南外就是集团化办学的一个非常成熟的样本,通过创建自主品牌,与高校科研院所合作,集团化办学,实现“办一所优一所”。2、优质高等教育学府由政府牵头引进到深办学,多数学校由地产开发商代建,交由政府管理,如华南师范大学附属学校、上海外国语附属学校、华中师范附属学校等等。3、大学区制,国家提倡施行大学区制,早在2015年深圳罗湖等多个区域就有了试点,简单说,就是多所相邻学校组成大学区,区内学生可以报多个志愿,按积分高低排序录取。短期内,学区房仍是硬通货,升值保值能力较强,但长期看,深圳的教育将变得公平化,平民化,学区房的价值会得到稀释。还有一个值得思考的问题,同样是买3年后的学位,是购买一个单价相对较低,但生源质量越来越好,排名不断上升,学校不断升级的学位;还是购买一个价格较高,区域升值潜力较弱,已经发展成熟的顶级学位。当下深圳的购房者,除了居住体验外,更多关注的是升值潜力,对于刚需购房者来说,在资金允许的情况下,最好同时兼顾居住和投资需求,不要极端盲目的追求顶级学位,而德弘天下的产品,更适合资金实力充足,死磕教育的土豪们。

来源:深圳看房团

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